Вопрос юристу (онлайн):
Вопрос юристу (онлайн): Здравствуйте. Я являюсь собственником нежилого помещения под магазин в жилом доме. У меня проблема с заключением договора на управление с ТСЖ.
Подскажите пожалуйста, если установлены 2 прибора учёта тепла (один мой другой жильцов) и система отопления отдельная, есть отдельный договор с поставщиком тепла, я всё равно должна платить за трубы жильцов?
По электричеству тоже самое, отдельный ввод, матрица, и отдельный договор. Почему меня заставляют платить полный тариф за содержание дома?
А ещё больная тема про лифты.У меня подвальное помещение, Я тоже должна платить за лифты? Они на первом этаже но не как не в цоколе?
Юридическая консультация:
По общему правилу, установленному статьей 210 Гражданского кодекса России (далее - ГК РФ), собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
Статьей 249 ГК РФ установлена обязанность каждого участника долевой собственности соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома (в т.ч. в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты , лифтовые и иные шахты , коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование), несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Статьей 39 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
В соответствии со статьей 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за принадлежащее им помещение и коммунальные услуги. Эта обязанность возникает у собственника с момента возникновения права собственности на такое помещение.
Согласно статье 154 ЖК РФ плата за помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно пункту 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Следовательно собственник нежилого помещения, расположенного в здании, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. В этой связи содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождает собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
Таким образом, коммунальные услуги, на которые у Вас заключены отдельные договоры - Вы должны оплачивать самостоятельно - по личным приборам учёта.
При этом законом на Вас возложена обязанность по оплате расходов на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома, включая лифты и инженерные коммуникации (трубы).
Наш офис находится на первом этаже многоквартирного дома. Управляющая компания выставила нам за начало 2017 г. счета на оплату содержания и ремонта общедомового имущества, а также общедомовых нужд по электроэнергии, водоснабжению и водоотведению.
Нежилое помещение под офис нам в безвозмездное пользование передал Комитет по управлению собственностью Минземимущества на десять лет. Офис имеет отдельные вход, центральное отопление, водопровод, канализацию, освещение (установлены индивидуальные приборы учета). Для содержания данного помещения ежегодно заключаются договоры на отопление, электроэнергию, водоснабжение и водоотведение, очистку сточных вод непосредственно с ресурсоснабжающими организациями. С управляющей компанией договор мы не заключали.
Из общедомового имущества, которое мы сами не содержим, к нам относится только подвальное помещение под нашим офисом и крыша четырехэтажного дома, частью которого мы являемся.
Управляющая компания пригрозила в случае неисполнения нами обязательств по оплате услуг обратиться в суд. Правомерны ли их требования?
У управляющей компании (УК) нет права предъявлять требования к пользователю нежилого помещения в многоквартирном доме - такие требования следует предъявлять собственнику.
Согласно ст. 39 ЖК РФ бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме несут собственники жилых и нежилых помещений. В соответствии с п. 1 ст. 37 ЖК РФ доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника и пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему имущества.
Согласно ч. 2 ст. 153 и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ обязанность по оплате коммунальных услуг для обеспечения содержания помещения (в том числе нежилого) в многоквартирном доме возлагается на собственника этого помещения. Ни гражданское, ни жилищное законодательство не содержат положений о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на пользователей нежилых помещений, в том числе находящихся в многоквартирных жилых домах. Порядок возмещения пользователем расходов на оплату коммунальных услуг или иных услуг, связанных с содержанием имущества в многоквартирном доме, может быть урегулирован соглашением между пользователем и собственником. Управляющая компания или ресурсоснабжающая организация, не будучи стороной договора безвозмездного пользования, не вправе предъявлять требование об оплате коммунальных услуг пользователю помещения. Обязанным перед такими субъектами лицом является собственник.
Отношения по предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах регулируются Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее - Правила № 354). Согласно п. 16 Правил № 354 надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией.
Применительно к арендаторам нежилых помещений в многоквартирном доме высшими судебными инстанциями была сформулирована четкая правовая позиция, согласно которой такие субъекты не отвечают перед управляющей компанией за содержание и ремонт общедомового имущества, выплату коммунальный платежей.
Еще в 2011 г. Президиум ВАС РФ в постановлении от 12.04.2011 № 16646/10 по делу № А55-11329/2009 разъяснил, что арендатор не может неосновательно обогатиться за счет управляющей компании в результате отказа от оплаты понесенных ею расходов на содержание общего имущества, поскольку оплачивать такие затраты обязан собственник недвижимости.
В другом деле о взыскании задолженности на ремонт и содержание общего имущества в доме Президиум ВАС РФ постановил взыскать спорную сумму только с собственника, пояснив, что возлагать обязанность по внесению таких платежей на арендатора собственник не вправе (постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 № 15222/11 по делу № А40-99124/10‑37‑796).
В Определении от 10.11.2014 № 305-ЭС14-1452 по делу № А40-59220/2013 Коллегия по экономическим спорам ВС РФ указала, что ни ст. 210 ГК РФ, ни ч. 3 ст. 154 ЖК РФ не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений, в том числе расположенных в многоквартирных жилых домах. Положение договора аренды, которым была закреплена обязанность арендатора заключать договоры на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг, не является само по себе основанием для взыскания платы за коммунальные услуги с арендатора.
ВС РФ отметил, что договор аренды, регулируя отношения собственника и арендатора недвижимости, не содержит условий об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению коммунальных расходов. Нет такого требования и в п. 2 ст. 616 ГК РФ, предусматривающем обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на его содержание. В соответствии со ст. 36 и 39 ЖК РФ именно собственники несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Аналогичные выводы суды неоднократно делали и применительно к договорам безвозмездного пользования имуществом (см., например, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2015 № 06АП-702/2015 по делу № А73-10268/2014). Так, АС Вологодской области в Обзоре судебной практики по спорам, связанным с управлением и содержанием многоквартирных домов, за 1-е полугодие 2012 г. констатировал, что обязанность нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома не может быть возложена на ссудополучателя недвижимого имущества, владеющего помещениями на праве безвозмездного пользования, - отвечать перед управляющей компанией должен собственник имущества.
А вот собственникам помещений необходимо иметь в виду, что с 1 января 2017 г. поставка холодной и горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществляется на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных непосредственно с ресурсоснабжающей организацией. При этом собственники нежилых помещений обязаны оплатить энергоресурсы, потребляемые при содержании общего имущества многоквартирного дома. С начала 2017 г. данные расходы включаются в расходы за содержание помещения (п. 29, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).
Как было отмечено еще Президиумом ВАС РФ в постановлении от 09.11.2010 № 4910/10 по делу № А71-9485/2009-ГЗ, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений. Несение обществом самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям ст. 249 ГК РФ (см. также решения АС Орловской области от 27.07.2016 по делу № А48-2747/2016, Волгоградской области от 20.02.2016 по делу № А12-59613/2015).
С 1 января 2017 года изменился характер отношений между управляющей МКД организацией (УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК) и собственником нежилого помещения.
Раньше у такого собственника было два варианта получить коммунальные услуги: в общем порядке через УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК либо по договору с ресурсоснабжающей организацией (РСО). Теперь же собственник обязан заключить договоры ресурсоснабжения напрямую с РСО. Управляющая МКД организация в этих отношениях выступает как связующее звено. Она больше не предоставляет коммунальные услуги в нежилые помещения, но при этом у нее появились новые обязанности.
Сейчас УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК должны:
- уведомить собственника нежилого помещения о необходимости заключить договоры с РСО и регоператором ТКО;
- передать в РСО и регоператору ТКО информацию о собственниках нежилых помещений в МКД.
Такие изменения в законодательство внесло постановление Правительства РФ от 26 декабря 2016 г. № 1498 «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме». Это постановление включило перечисленные выше обязанности в Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 (далее – Правила № 354).
Смотрите фрагмент вебинара для наших подписчиков на тему "Переход на прямые договоры между РСО и потребителем"
Кто должен вводить в эксплуатацию и опломбировать ИПУ, который установлен в нежилом помещении МКД
Работы по вводу ИПУ в эксплуатацию должна проводить РСО.
Поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в МКД, а также отведение сточных вод происходит на основании договоров с РСО. Такие договоры нужно заключать по правилам законодательства о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении. Это предусматривает абзац 3 пункта 7 Правил № 354.
Постановлением Правительства РФ от 29 июля 2013 г. № 643 утвержден типовой договор горячего водоснабжения. Пункт 13 договора предусматривает обязанность РСО осуществлять допуск к эксплуатации приборов учета (узлов учета) горячей воды. Пункт 19 устанавливает обязанность по опломбированию приборов учета.
- Жалобы на управляющую компанию: куда могут обратиться жильцы
Какой договор управляющей компании нужно заключить с собственником нежилого помещения
Вид договора управляющей компании с собственником нежилого помещения зависит от способа управления МКД. Если домом управляет УО, действуют одни правила; если ТСЖ, ЖК, ЖСК – другие.
Смотрите фрагмент вебинара для наших подписчиков на тему "Распространенные ошибки в общении с жителями: практика, советы и примеры"
Домом управляет УО
УО заключает с каждым собственником помещения договор управления МКД. Условия договора утверждает общее собрание собственников помещений в доме. Эти условия одинаковы для всех собственников (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).
Специального договора для собственников нежилых помещений закон не предусматривает.
Вместе с тем, договор управления МКД должен содержать положения, которые касаются конкретно собственников нежилых помещений в МКД. Таких специальных положений два:
- обязанность собственника заключить в письменной форме договоры ресурсоснабжения с ресурсоснабжающими организациями и договор на оказание услуг по обращению с ТКО – с региональным оператором;
- последствия на случай, если собственник не заключит договоры.
Это требование предусматривает абзац 14 подпункта «п» пункта 31 и абзац 9 подпункта «к» пункта 148(22) Правил № 354.
Если ваш договор управления МКД не содержит указанных положений, стоит включить их в текст. Это избавит вас от лишних споров и недопонимания с собственниками. Как избежать проблем с составлением договора мы учим на .
Домом управляет ТСЖ, ЖК или ЖСК
Ответ на вопрос о том, заключать ли договор с собственником нежилого помещения, зависит от того, состоит такой собственник в жилищном объединении или нет.
Если собственник не входит в число членов ТСЖ, ЖК, ЖСК, заключите с собственником договор об оказании услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД (ч. 6 ст. 155 ЖК РФ).
Если же собственник – член жилищного объединения, то никакой договор заключать не нужно. Члены ТСЖ, ЖК, ЖСК вносят обязательные платежи на содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД в порядке, который установили органы управления товарищества или кооператива (ч. 5 ст. 155 ЖК РФ).
- Прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями и прямые расчеты за коммунальные услуги
Как уведомить собственника нежилого помещения о необходимости заключить договоры с ресурсоснабжающей организацией
Вы обязаны известить собственников нежилых помещений в МКД о необходимости заключить ряд новых договоров. Сделайте это как можно раньше. Хоть закон не предусматривает срок для уведомления, медлить не стоит. Чем быстрее вы известите собственников, тем ниже риск негативных последствий.
- Договор управления многоквартирным домом: существенные условия, порядок заключения и расторжения
Внимание: если вы не уведомите собственника нежилого помещения, это может привести к недопониманию и спорам.
Если собственник не заключит прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями, то они будут определять объем коммунальных ресурсов расчетными способами. В итоге собственник заплатит больше, чем планировал. Не исключено, что в такой переплате он обвинит вас. В частности, собственник может сослаться на то, что управляющая МКД организация нарушила обязанность по уведомлению. А значит, эта организация обязана возместить убытки в размере переплаты.
Встанут ли суды на сторону собственников, покажет практика. Вместе с тем, уже сам факт спора и недопонимания с собственником можно расценить как негативное последствие.
Какие документы и сведения нужно получить от собственника нежилого помещения
Собственник нежилого помещения обязан представить вам ряд документов и сведений. Они необходимы для управления МКД, поэтому в ваших интересах их вовремя получить.
Документы, которые надо запросить у собственника, – это копии договоров ресурсоснабжения с РСО. Вы вправе требовать копию договора уже с момента его заключения (п. 18 Правил № 354). Но, скорее всего, вы не знаете, когда именно собственник заключил договор с РСО и заключил ли вообще. Поэтому стоит направить собственнику запрос с формулировкой: «Прошу представить копии всех договоров с ресурсоснабжающими организациями. Если договоры еще не заключены, прошу представить их копии в течение 5 (пяти) дней с момента заключения».
Кроме того, получите от собственника две группы сведений.
- Объемы коммунальных ресурсов, потребленных за расчетный период по договорам ресурсоснабжения. Собственники нежилых помещений обязаны предоставлять эти данные в том же порядке и сроки, которые установлены для сдачи показаний ИПУ потребителями коммунальных услуг (п. 18 Правил № 354).
- Объемы услуги по обращению с ТКО, оказанной за расчетный период по договору с регоператором ТКО. Чтобы получить эти данные, направьте запрос собственнику. Он должен предоставить сведения в течение трех рабочих дней (абз. 4 п. 148(1) Правил № 354).
Ситуация: как действовать, если собственник нежилого помещения в МКД не передает УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК данные об объемах потребленных коммунальных ресурсов
Вы вправе направить письменный запрос о предоставлении информации:
- собственнику нежилого помещения (п. 18 Правил № 354);
- соответствующей РСО (подп. «е(1)» п. 18 Правил, обязательных при заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденных постановлением Правительства РФ от 14 февраля 2012 г. № 124, далее – Правила № 124).
РСО не должна учитывать объем поставки коммунального ресурса собственникам нежилых помещений в МКД, когда определяет объемы коммунальных ресурсов для расчетов с исполнителем коммунальных услуг. Это устанавливает пункт 21 Правил № 124.
- Может ли управляющая организация предоставлять коммунальные услуги через посреднические договоры?
Как передать информацию о собственниках нежилых помещений в РСО и регоператору ТКО
Вы обязаны предоставить сведения о собственниках нежилых помещений ресурсоснабжающим организациям, которые поставляют коммунальные ресурсы в МКД, и региональному оператору по обращению с ТКО. Это предусматривает абзац 4 пункта 6 и абзац 5 пункта 148(1) Правил № 354.
Чтобы исполнить обязанность, составьте сообщение, в котором укажите:
- адреса МКД, где находятся нежилые помещения;
- перечень помещений;
- Ф. И. О. или наименования собственников помещений.
Совет: если у вас есть дополнительная информация о собственниках, также укажите ее в сообщении. Например, номера телефонов или другие контакты собственников. Это избавит вас от лишних вопросов со стороны РСО и регоператора ТКО.
Сообщение направьте по почте, доставьте в офис адресата или передайте любым другим удобным способом. Главное, чтобы способ подтверждал факт того, что адресат получил информацию.
Такое сообщение доставьте каждому из адресатов один раз. Но если данные о собственниках нежилых помещений изменятся, управляющей компании потребуется предоставить обновленную информацию.
Перечень документов, необходимых для установления факта возможности заключения договоров поставки ресурса (тепловой энергии и (или) теплоносителя) с собственниками нежилых помещений в МКД:
1. Заявка, оформленная в соответствии с Правилами организации теплоснабжения в Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ.
2. Свидетельство о государственной регистрации заявителя в качестве юридического лица/индивидуального предпринимателя, паспорт для физических лиц;
3. Свидетельство о постановке заявителя на учет в налоговом органе;
4. Документы, подтверждающие полномочия лица, выступающего от имени заявителя;
5. Устав (положение) заявителя – для юридических лиц;
6. Удостоверенные в установленном порядке копии правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности и (или) вещное право потребителя в отношении нежилого помещения в многоквартирном доме (в том числе сведения о государственной регистрации права заявителя на это помещение);
7. Доверенность на лицо, уполномоченное подписывать договор теплоснабжения (если собственников/правообладателей 2 и более); доверенность о передаче полномочий от имени участников долевой собственности по заключению договора теплоснабжения в отношении общего имущества от всех собственников на собственника, уполномоченного заключать договор.
В случае, если помещение находится в долевой собственности каждый собственник помещения предоставляет пакет документов согласно списку.
10. При наличии гвс - паспорт на счётчик горячей воды, в котором указаны сроки поверки, показания счётчика на текущий момент, акт принятия счётчика УК.
11. Справку о водоразборном оборудовании в данном помещении (наличие кранов, моек, душей),график работы, количество водопользователей (приложение к заявке на заключение договора).
12. Договор управления, заключенный собственником нежилого помещения с управляющей организацией.
13. В случае наличия отдельного теплового ввода - акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности тепловых сетей, согласованный с теплосетевой организацией и управляющей МКД организацией.
14. Документы, подтверждающие банковские реквизиты обратившегося лица с целью достоверного отражения реквизитов в договоре и правильного оформления платежных документов (для бюджетных организаций – сведения из УФК или Комитета финансов Санкт-Петербурга об открытых расчетных счетах);
Документы, представляются в виде копий, которые должны быть заверены лицами, выдавшими такие документы, или лицом, уполномоченным в соответствии с законодательством Российской Федерации на совершение действий по заверению копий таких документов.
Заявитель вправе представить одновременно оригиналы и копии документов. После сверки идентичности копии и оригинала документа оригинал возвращается заявителю.
А56-52706/2014
1071/2015-18483(2)
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65
http://сайт
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Санкт-Петербург
Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 февраля 2015 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Смирновой Я.Г.
судей Жуковой Т.В., Несмияна С.И.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Бернат К.А.,
при участии:
от истца: Медведский А.А. по доверенности от 01.10.2014,
от ответчика: 1. Фомина Н.Е. по доверенности от 27.01.2015, 2. Трифонова В.А. по доверенности от 01.09.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-645/2015, 13АП-647/2015, 13АП-649/2015) ООО "Интромэйт", ООО "Пионер-Строй", ГУП "Топливно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга"на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07 декабря 2014 года по делу № А56-52706/2014 (судья Орлова Е.А.), принятое
по иску ООО "Интромэйт" (место нахождения: Россия 191025, Санкт-Петербург, Маяковского, 6, лит. А, пом. 6-Н, ОГРН: 1047818004915)
к 1. ГУП "Топливно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга"(место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, ул. Малая Морская, д. 12, ОГРН: 1027810310274)
2. ООО "Пионер-Строй" (место нахождения: Россия 196143, Санкт-Петербург, ул. Орджоникидзе, д.42, лит Б, ОГРН: 1037821062070)
о понуждении к заключению договора,
установил
:
общество с ограниченной ответственностью «Интромэйт» (место нахождения: Россия 191025, Санкт-Петербург, Маяковского, 6, лит. А, пом. 6-Н, ОГРН: 1047818004915, далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к государственному унитарному предприятию «Топливно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга» (место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, ул. Малая Морская, д. 12, ОГРН: 1027810310274, далее - Предприятие) и обществу с ограниченной ответственностью «Пионер-Строй» (место нахождения: Россия 196143, Санкт-Петербург, ул. Орджоникидзе, д.42, лит Б, ОГРН: 1037821062070, далее - ООО «Пионер-Строй») с иском, содержащим требование о понуждении последних к заключению договора с истцом путем обязания заключить тройственное дополнительное соглашение о внесении изменений в договор теплоснабжения №2184.34.037.1 от 01.11.2013 с указанием на стороне абонента вместо общества с ограниченной ответственностью «Пионер-Строй» - общество с ограниченной ответственностью «Пионер-Строй» и общество с ограниченной ответственностью «Интромэйт», с условиями о внесении платежей за оказываемые услуги пропорционально долям в праве общей собственности на объект.
При рассмотрении дела судом первой инстанции принято уточнение исковых требований, согласно которым истец просил понудить Предприятие и ООО «Пионер-Строй» к заключению договора с ООО «Интромэйт» путем обязания заключить тройственное дополнительное соглашение о внесении изменений в договор теплоснабжения №2184.34.037.1 от 01.11.2013 в новой редакции, предложенной истцом:
«Общество с ограниченной ответственностью «Интромэйт», именуемое в дальнейшем «Собственник 1», в лице генерального директора Носкова Дмитрия Юрьевича, действующего на основании Устава, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Пионер-Строй», именуемое в дальнейшем «Собственник 2», в лице генерального директора Макарова Дмитрия Вячеславовича, действующего на основании Устава, с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили Соглашение о следующем:
1. В соответствии с Договором №071/12 купли-продажи от 02.10.2012 Собственнику 1 принадлежит 3/5 доли, а Собственнику 2-2/5 доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества - коммунально-бытовой комплекс (Объект), расположенный по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Афонская, д. 25, лит. А.; назначение: нежилое; 4-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь - 4 995,6 кв.м, условный номер 78-78-38/120/2012-224, включающий в себя, помимо прочего, инженерные сети и коммуникации, оборудование, в том числе наружные и внутренние сети теплоснабжения.
2. Согласно статье 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, Стороны определили следующее:
2.1.Стороны осуществляют совместное пользование инженерными сетями и коммуникациями, а также производят потребление услуг теплоснабжения исходя из принципов безопасности, добросовестности и разумности, а также в соответствии с действующими на территории Российской Федерации нормативно-правовыми и нормативными актами, в том числе ФЗ N 190-ФЗ от 27.07.2010 «О теплоснабжении», Правилами подготовки и проведения отопительного сезона в Санкт-Петербурге и другими;
2.2 Собственник 2 подписанием настоящего Соглашения выражает свое согласие на внесение изменений в ранее заключенный между ООО «Пионер-Строй» и ГУП «ТЭК СПб» договор теплоснабжения в горячей воде № 2184.34.037.1 от 01.11.2013 (Договор теплоснабжения), в части количества лиц на стороне абонента, при котором на стороне абонента будет множественность лиц: ООО «Интромэйт» и ООО «Пионер-Строй»;
2.3 Оплата услуг теплоснабжения за фактический объем потребленной тепловой энергии, а также осуществление предусмотренных Договором теплоснабжения иных платежей осуществляется Собственником 1.
При этом Собственник 2, по требованию Собственника 1, обязуется компенсировать последнему 40% (сорок процентов) от суммы подлежащей оплате за услуги теплоснабжения и иные предусмотренные Договором теплоснабжения платежи.
В случае коммерческой эксплуатации Объекта исключительно Собственником 1, Собственник 2 вправе полностью или частично отказаться от выплаты суммы, указанной во втором абзаце пункта 2.3 Соглашения, если докажет, что указанные расходы, не связаны с издержками по содержанию и сохранению Объекта, согласно статье 249 Гражданского кодекса Российской Федерации. В противном случае Собственник 1 вправе требовать уплаты соответствующей суммы Собственником 2 либо удержать указанную сумму из суммы, подлежащей распределению между Сторонами, согласно статье 248 Гражданского кодекса Российской Федерации.
2.4. Текущий и капитальный ремонт сетей теплоснабжения и связанного с ними оборудования и элементов осуществляется Сторонами совместно, пропорционально долям в праве.
3.Настоящее Соглашение вступает в силу и становится обязательным для руководства и исполнения Сторонами и третьими лицами, с момента его подписания уполномоченными представителями Сторон или вступления в силу соответствующего решения суда».
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.12.2014 арбитражный суд первой инстанции удовлетворил уточненные истцом требования: обязал Предприятие ООО «Пионер-Строй» заключить дополнительное соглашение с ООО «Интромэйт» о внесении изменений в договор теплоснабжения №2184.34.037.1 от 01.11.2013 (в новой редакции) в редакции истца.
Не согласившись с решением суда, участники процесса обратились с апелляционными жалобами.
Истец в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции изменить в мотивировочной части, указав: на стр.2 абз.9 «3/5 доли Объекта зарегистрированы за ООО «Интромэйт»; на стр.3 абз.4 «Общество с ограниченной ответственностью «Пионер-Строй», именуемое в дальнейшем «Собственник 2».
ООО «Пионер-Строй» в апелляционной жалобе ссылается на то, что соглашение сторон (ООО «Интромэйт» и ООО «Пионер-Строй») о владении, пользовании и распоряжении имуществом, находящемся в общей долевой собственности, на момент вынесении судебного решения отсутствовало, и истцом не были заявлены исковые требования по установлению порядка владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности. ООО «Пионер-Строй» полагает, что суд вышел за рамки предъявленных исковых требований.
Предприятие в апелляционной жалобе указывает, что ГУП «ТЭК СПб» не уклонялось от внесения изменений в договор в связи с переходом Объекта в общедолевую собственность ООО «Пионер-Строй» и ООО «Интромэйт»; принятие решения о том, каким образом должны вноситься изменения в договор (множественность лиц на стороне абонента или полная замена абонента) не относится к компетенции ГУП «ТЭК СПб». Указанное решение, как указывает Предприятие, должны принимать сами собственники Объекта. По мнению Предприятия, понуждение к заключению дополнительного соглашения в редакции истца, является неправомерным.
В судебном заседании стороны поддержали позиции, изложенные в жалобах.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном поряке.
Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, обсудив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Согласно материалам дела, 01.11.2013 ГУП «ТЭК СПб» и ООО «Пионер-Строй» заключен договор теплоснабжения № 2184.34.037.1 (далее - договор) в отношении коммунально-бытового комплекса по адресу: Санкт-Петербург, ул.Афонская, д.25 лит.А (далее - Объект).
03.04.2014 письмом №58/10219 ООО «Пионер-Строй» обратилось в ГУП «ТЭК СПб» с заявлением о внесении изменений в договор теплоснабжения, указав, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от 11.10.2012, оформленного на основании договора купли-продажи 3/5 доли Объекта № 071/12 от 11.10.2012, 3/5 доли Объекта зарегистрированы за ООО «Пионер-Строй».
08.05.2014 письмом № 58-12/13440 ГУП «ТЭК СПб» уведомило ООО «Пионер-Строй» и ООО «Интромэйт» о вариантах изменения договорных отношений с просьбой предоставить в адрес ГУП «ТЭК СПб» информацию о принятом решении: заключение договора с одним лицом при наличии письменного согласия другого или заключение договора с двумя лицами.
Соглашение о порядке пользования сетями теплоснабжения и условиях подачи на Объект через присоединенную сеть тепловой энергии ООО «Интромэйт» и ООО «Пионер-Строй» не заключено.
Полагая, что нарушение права истца заключается в неправомерном отстранении истца от участия в договоре на стороне ООО «Пионер-Строй», и надлежащим способом защиты права в данном случае является не заключение нового договора, а внесение изменений в действующий договор, ООО «Интромэйт» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции удовлетворил уточненные исковые требования ООО «Интромэйт». Суд указал, что учитывая требования, содержащиеся в части 2 статьи 539 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец и ООО «Пионер-Строй», как долевые собственники теплопотребляющей установки, по отношению к теплоснабжающей организации (ГУП «ТЭК СПб») обладают статусом соабонентов. По общему правилу размер указанных обязательств собственников определяется пропорционально площади принадлежащих им помещений. Удовлетворяя требования, суд исходил из того, что собственники помещений в нежилом здании вправе на основании части 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации заключить между собой соглашение, устанавливающее иной размер обязательств каждого сособственников по оплате потребленной тепловой энергии.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции правильно применил нормы действующего законодательства, регулирующее спорные правоотношения.
Однако, вывод суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований суд апелляционной инстанции находит ошибочным ввиду следующего.
В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение в арбитражный суд должно быть обусловлено необходимостью защиты нарушенных прав и иметь целью их восстановление.
Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, а также иными способами, предусмотренными законом.
При этом избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав; должно не только отвечать интересам обращающегося за защитой лица, но и соответствовать характеру допущенного в отношении него нарушения, а также не нарушать прав других лиц.
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно статье 426 Гражданского кодекса Российской Федерации публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится. Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается.
При необоснованном уклонении коммерческой организации от заключения публичного договора применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
В силу пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными правовыми актами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Таким образом, законодателем установлен специальный способ защиты нарушенного права при уклонении или отказе в заключении публичного договора, а именно требование о понуждении к его заключению.
Из материалов дела и искового заявления следует, что ООО «Интромэйт» обратилось с требованием к ответчикам о внесении изменений в действующий договор теплоснабжения.
С требованием о понуждении заключить договор в порядке статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации истец к ГУП «ТЭК СПб» не обращался, проект договора с существенными условиями в адрес Предприятия не направлял. Таким образом, в данном случае иск ООО «Интромэйт» к ГУП «ТЭК СПб» свидетельствует о ненадлежащем способе защиты истцом своего права.
Кроме того, наличие у истца права общей долевой собственности на инженерные коммуникации здания (теплоснабжения) не влечет возникновения у него права на заключение договора теплоснабжения.
В силу пункта 1 статьи 548 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией через присоединенную сеть, применяются правила, предусмотренные статьями 539 - 547 названного Кодекса, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
По договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления. К отношениям по договору энергоснабжения, не урегулированным настоящим Кодексом, применяются законы и иные правовые акты об энергоснабжении, а также обязательные правила, принятые в соответствии с ними (пункты 1, 3 статьи 539 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом, действующим законодательством, в частности статьей 539 Гражданского кодекса Российской Федерации, не предусмотрена обязательность заключения договоров энергоснабжения только с лицом, имеющим непосредственное присоединение к сетям энергоснабжающей организации. Напротив, законодательство в сфере теплоснабжения (Федеральный закон от 27.07.2010 N190-ФЗ "О теплоснабжении") предусматривает возможность опосредованного присоединения абонента к сетям энергоснабжающей организации при наличии надлежащего технологического присоединения и свободной мощности в соответствующей точке поставки.
Вместе с тем, согласно пункту 44 Правил организации теплоснабжения в Российской Федерации, утвержденных Постановленим Правительства РФ от 08.08.2012 N808 "Об организации теплоснабжения в Российской Федерации и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации", в случае если в нежилом здании имеется 1 (один) тепловой ввод, то заявка на заключение договора теплоснабжения подается владельцем нежилого помещения, в котором имеется тепловой ввод, при наличии в нежилом здании нескольких тепловых вводов, заявки на заключение договора теплоснабжения подаются каждым владельцем помещения, в котором имеется тепловой ввод. Отношения по обеспечению тепловой энергией (мощностью) и (или) теплоносителем и оплате соответствующих услуг с владельцами иных помещений, не имеющих теплового ввода, определяются по соглашению между владельцами таких помещений, заключивших договор теплоснабжения.
Из материалов дела следует, что доли сособственников ООО «Интромэйт» и ООО «Пионер-Строй» в натуре не выделены (часть 2 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В настоящее время собственники Объекта не имеют технической возможности получать тепловую энергию автономно друг от друга. Поскольку, здание находится в общей долевой собственности без определения границ занимаемых площадей и не разделены инженерные коммуникации, энергоснабжающая организация заключила договор на теплоснабжение всего здания с одним из собственников - ООО «Пионер-Строй». Указанный договор недействительным не признан. Вопрос о заключении договора с ООО «Интромэйт» может быть рассмотрен в случае разделения собственности (здания) на отдельные блоки теплоизолирующими ограждающими конструкциями с отдельной системой теплоснабжения при обеспечении их приборами учета.
ООО «Интромэйт» приведенные обстоятельства не опровергнуты, ввиду чего отказ ГУП «ТЭК СПб» от заключения договора не может расцениваться как уклонение обязанной стороны от публичного договора.
Таким образом, оснований для заключения истцом с ГУП «ТЭК СПб» самостоятельного договора теплоснабжения в силу вышеуказанного пункта Правил N 808 также не имеется.
Кроме того, порядок владения, пользования и распоряжения данным имуществом на праве общей долевой собственности закреплен в статьях 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, установленном судом.
Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 1 постановления от 23.07.2009 N64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 указанного Кодекса.
В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры.
Таким образом, истцу, как участнику права общей долевой собственности на здание, принадлежит право общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе инженерные коммуникации здания - теплоснабжения.
Следовательно, собственники нежилых помещений в здании являются собственниками общей долевой собственности на здание, обладают равными правами на пользование коммунальными ресурсами, и один из сособственников не вправе ограничивать второго сособственника в пользовании данными ресурсами.
При таких обстоятельствах наличие у истца права общей долевой собственности на инженерные коммуникации здания (теплоснабжения) не влечет возникновение у истца права заключить договор теплоснабжения с энергоснабжающей организацией. Указанное право влечет беспрепятственное со стороны иных собственников помещений, расположенных в здании, пользование истцом коммунальными ресурсами.
Таким образом, действующее законодательство не предусматривает обязанности энергоснабжающей организации заключать договор с каждым из собственников общей долевой собственности.
В случае заключения договора теплоснабжения нежилого здания с энергоснабжающей организацией одним из собственников помещений здания и оплатой им по данному договору всего количества потребленной зданием теплоэнергии (статья 544 Гражданского кодекса) другие собственники в силу статьи 210 Гражданского кодекса обязаны возместить ему расходы, связанные с теплоснабжением находящихся в их собственности помещений. По общему правилу размер указанных обязательств собственников определяется пропорционально площади принадлежащих им помещений.
Вместе с тем собственники помещений в нежилом здании вправе на основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса заключить между собой соглашение, устанавливающее иной размер обязательств каждого из сособственников по оплате потребленной зданием теплоэнергии.
В силу статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО «Интромэйт» не представило доказательство обращения непосредственно к ООО «Пионер-Строй» об урегулировании соответствующих разногласий.
Требования по установлению порядка владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности ООО «Интромэйт» и ООО «Пионер-Строй» не являются предметом настоящего спора, поскольку в рамках настоящего дела заявлен иск о внесении изменений в действующий публичный договор.
Таким образом, судом апелляционной инстанции не установлено нарушений законных прав и интересов истца.
При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене с отказом в удовлетворении исковых требований ООО «Интромэйт».
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционным жалобам ООО «Пионер-Строй» и ГУП «ТЭК СПб» подлежат отнесению на ООО «Интромэйт».
На основании изложенного и руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.12.2014 по делу № А56-52706/2014 отменить.
В удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Интромэйт» (ОГРН: 1047818004915) в пользу ГУП «Топливно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга» (ОГРН: 1027810310274) 2000 рублей в возмещение расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Интромэйт» (ОГРН: 1047818004915) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Пионер-Строй» (ОГРН: 1037821062070) 2000 рублей в возмещение расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий | Я.Г. Смирнова |
|
Т.В. Жукова |