Договор генерального подряда (договор генподряда) широко применяется в сфере капитального строительства. Заказчик заключает договор генерального строительного подряда с одной строительной организацией — генеральным подрядчиком (генподрядчиком), который ведет управление объектом строительства, и в свою очередь, для выполнения отдельных комплексов работ может привлекать специализированные организации на основе договора субподряда, т. е. в качестве субподрядчиков. Субподрядчика зачастую привлекают на выполнение работ по договору генерального подряда, на которые нужно специальное разрешение, например лицензия на осуществление проектно-изыскательских работ, которой нет у генподрядчика. Основные функции генерального подрядчика, которые должны быть описаны в любом образце договора генподряда:
выполнение видов работ, предоставленных в лицензии, собственными силами;
заключение договоров субподряда на выполнение отдельных видов работ;
организация строительства;
охрана труда, окружающей среды и обеспечение пожарной безопасности строительно-монтажных работ;
контроль за выполнением работ по договорам подряда и субподряда;
сдача объекта в эксплуатацию "под ключ";
оформление исполнительной документации и др.
По договору генерального подряда, заказчик состоит в договорных отношениях только с генподрядчиком, который отвечает перед ним за выполнение всех работ качественно и в сроки, предусмотренные договором генподряда, в том числе работ, выполняемых субподрядными организациями.
Законодательство не требует того, чтобы в образце договора генподряда было закреплено согласие заказчика на привлечение к работам субподрядчиков. Правда, заключая договор, все же следует выяснить, необходимо ли согласие заказчика на субподряд. Но в любом случае по договору генерального подряда ответственность перед заказчиком за выполненные работы (в том числе и те, которые выполнял субподрядчик) несет генподрядчик. Но бывают ситуации, когда заказчик хочет заключить договор еще с одним подрядчиком. В этом случае заказчик имеет право заключить такой договор только с согласия генподрядчика. С генподрядчика снимается ответственность за те работы, которые заказчик поручил выполнять другому подрядчику.
Поэтому неудивительно, что большинство архитекторов очень неохотно позволяют своим клиентам выполнять такую работу. Кохалан подошел к нескольким архитекторам, прежде чем обнаружил того, кто хотел работать с ней. Многие архитекторы опасаются, что владельцы, выступающие в качестве подрядчиков, не могут справиться с проблемами на месте или что проекты не будут соблюдаться точно.
И. «Большинство людей слишком возбудимы, и большинство из них просто у нас нет времени, чтобы контролировать строительство дома». В рамках своего первоначального соглашения с г-ном Когаланом, который является издателем еженедельника «Новости округа Саффолк». «Я также беспокоился, что не смогу справиться с реальным кризисом, если он возникнет». В результате г-н.
Договор генерального подряда не рассматривается в ГК РФ, и к нему применяются нормы права договора подряда и договора строительного подряда.
По договору генерального подряда генподрядчик обязуется в определенный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы. При этом заказчик обязуется создать генподрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и оплатить обусловленную цену.
Сторонами по договору генерального строительного подряда являются заказчик и генподрядчик. В роли заказчика могут выступать как юридические, так и физические лица. Генеральным подрядчиком в таких отношениях, как правило, выступают строительные, строительно-монтажные, проектно-строительные и другие организации и предприятия. При этом генподрядчику необходимо иметь соответствующую лицензию.
Выполняя работы, указанные в образце договора генподряда, генподрядчик имеет право привлекать других лиц, поручая им часть работ. В этой ситуации между генподрядчиком и привлекаемым им лицом заключается отдельный договор - договор строительного субподряда.
Заключая договор генподряда, необходимо обращать внимание на сроки выполнения работ. При этом нужно указать сроки начала и окончания работ. Срок является существенным условием договора генподряда, а значит договор генерального подряда считается незаключенным, если в нем отсутствует условие о сроке выполнения работ (п.4 информационного письма Президиума ВАС РФ ОТ 24.01.200 № 51).
Когалан не был осведомлен о выборе рабочих, он сделал рекомендации, а также помог ей заказать материалы. Однако Когалан выбрал нелегкий вариант: половина земли была заповедником водно-болотных угодий. В результате пространство было напряженным, а г-н Де Видо создал вертикальный трехэтажный дом с самым низким уровнем подвала ниже уровня и поддерживался бермом. На этом уровне есть игровая комната для двоих детей миссис Кохалан, кабинет и комната хранения.
При проектировании дома архитектор специально использовал стандартные материалы, такие как прецизионные шпильки и обычные окна, чтобы снизить цену и упростить конструкцию. Когда он начал работу, Коалан столкнулся с ее первой серьезной проблемой. Другие проблемы Когалана были результатом ее усилий по сокращению углов. Например, вначале у нее не было страховки на строительство для покрытия несчастных случаев или похищенных материалов. Но после того, как водонагреватель загадочно исчез, она быстро исправила ситуацию.
Сроки могут быть указаны как в самом договоре, так и в приложениях к договору генподряда (календарный план работ).
Очень важная составляющая договора генподряда - цена. Цена может формироваться в виде конкретной суммы или определяться по принципу исчисления. За основу могут браться тарифы, которые установлены государственными органами. Структура цены по договору генподряда состоит из вознаграждения подрядчика и компенсации его издержек. Чтобы обосновать цену, составляется смета, фиксирующая перечень работ, этапы их выполнения, применяемые материалы и т. д., однако, цену договора генерального подряда можно указать прямо в тексте договора.
В ст.709 ГК РФ предусмотрено, что если возникла необходимость в проведении дополнительных работ и по этой причине существенно превышается определенная приблизительно цена работы, то подрядчик обязан своевременно предупредить об этом заказчика. Заказчик, не согласный на превышение указанной в договоре подряда цены работы, вправе отказаться от договора. В этом случае подрядчик может требовать от заказчика уплаты стоимости выполненной части работы.
В соответствии со ст.743 ГК РФ генеральный подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования. Техническая документация при выполнении строительных работ представляет собой набор подготовленных в соответствии с требованиями нормативных документов схем, чертежей, графиков, расчетов, а также иных документов, необходимых для выполнения подрядных строительных работ. Образцом договора генподряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию.
Значимым условием договора генерального подряда является не только гарантия качества работ, но и определение гарантийного срока, на протяжении которого генподрядчик гарантирует достижение объектом строительства показателей, указанных в технической документации, Это одни из важнейших вопросов, которые необходимо решить сторонам в договоре генерального подряда. Для этого созданы так называемые строительные нормы и правила - СНиПы. Это тоже правовые нормы, однако они носят технический характер. Данные нормы не просто императивны, обязанность их соблюдения подкреплена мерами административного принуждения
Основанием для расторжения договора генподряда могут быть нарушение генподрядчиком сроков окончания строительных работ и превышение сметной стоимости строительства (п.10 информационного письма Президиума ВАС РФ ОТ 24.01.2000 № 51).
Все строительство заняло около 10 месяцев от начала до конца. Если бы она наняла генерального подрядчика, г-н Де Видо сказал, что это заняло бы около четырех месяцев. Вайсы также считают себя счастливыми, когда дело доходит до их рабочих и цены, которые они заплатили. Поскольку пара занимается бизнесом в сфере недвижимости, у них был опыт работы с несколькими местными мастерами. «Но соблюдение всех графиков, координируемых всеми, было важным», - сказал г-н Вайс. «И это можно сделать, потратив много времени на работу». Их основная работа заключалась в добавлении главной спальни и но Вайсс также попросил г-на Скольника реорганизовать другие комнаты, чтобы линия с двумя спальнями и коридорами была на северной стороне, а два сараона, кухня и столовая на юге, включали внутренние работы в остальной дом.
Организация, являясь заказчиком-застройщиком, осуществляет строительство жилого дома с привлечением долевых денежных средств. Строительство ведется с помощью подрядной организации, то есть заключен договор с генеральным подрядчиком, который, в свою очередь, заключает договоры строительного субподряда для выполнения строительных работ. Организация планирует заключать договоры строительного подряда с иными подрядчиками на отдельные виды работ.
Может ли организация напрямую заключать договоры с некоторыми подрядчиками минуя генерального подрядчика? Может ли организация передавать генеральному подрядчику материалы для выполнения предусмотренных договором работ?
Соглашение о выплате, которое Вайсс сделал с г-ном, Он также выставил своим клиентам за одного из своих сотрудников «время на разработку и наблюдение». По оценкам Сколника, он потратил около 100 часов на проект. «Быть генеральным подрядчиком по реконструкции старого дома может означать столкнуться с проблемами, которые никогда не возникают при строительстве с нуля», - сказал г-н Скольник. Роторные балки или повреждение водой могут быть скрыты за старыми стенами. И важно не нарушать существующий обоснованный фундамент.
Несмотря на то, что во время ремонта Вайсс не было никаких серьезных проблем, иногда случались импровизации на месте. Соответствие существующей выветрившейся древесине было необходимо, и для того, чтобы слить новые и старые стены, тонкий слой штукатурки должен был быть поставлен поверх новый навес. Еще один бонус в скромной традиции Новой Англии - использование оставшейся древесины. Их плотник смог изготовить камины для каминов в новой спальне и существующий задний салон из древесных остатков, используемых во время строительства.
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Заказчик вправе заключить договоры подряда на выполнение отдельных работ на строящемся объекте с другими подрядчиками с разрешения генерального подрядчика, а также вправе обеспечивать строительство материалами и оборудованием в объемах и порядке, предусмотренных договором.
Сколник намеренно держал дизайн в свободном состоянии, поэтому владельцы могли делать личные изменения на этом пути. Вместо окна факела, спроектированного архитектором для спальни, Вейсс вложил два витража. Однако владельцы, выполняющие свою работу, часто могут увлечься, внося изменения, которые они не могут себе позволить. «Это может быть опасно», - призналась г-жа Когалан. У каждого есть что-то, что они не могут устоять.
Но, добавила она, «Когда все закончится, общее участие, которое у вас есть с домом, бесценно». Мэри Лу Когалан, выше, предлагает следующий совет: быть вашим генеральным подрядчиком. Достаточно времени, чтобы потратить на строительную площадку. Лучше, если ваша работа и дом - не более, чем.
Обоснование вывода:
1. Строительство объектов и выполнение иных строительных работ по заданию заказчика за обусловленную цену является предметом договора строительного подряда ( ГК РФ).
Согласно ГК РФ к отдельным видам договора подряда применяются положения параграфа 1 ГК РФ "Общие положения о подряде", если иное не установлено правилами ГК РФ об этих видах договоров.
В отсутствие специальных норм, предусмотренных положениями о договоре строительного подряда, к нему применяется норма ГК РФ, согласно которой подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков), если договором или законом не предусмотрена обязанность подрядчика выполнить работу лично. В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика.
Из приведенных норм следует, что статус генерального подрядчика приобретается исполнителем работ в том случае, если он привлекает к исполнению этих работ иных лиц, с которыми он заключает отдельные договоры подряда. При этом по общему правилу согласовывать с заказчиком возможность привлечения указанных лиц он не обязан.
Иными словами, генеральный подрядчик становится таковым не в силу условий договора, заключенного с заказчиком, а в силу факта заключения им договоров подряда с другими лицами, которые будут выполнять работы, предусмотренные договором генерального подрядчика с заказчиком. Генеральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком, а перед субподрядчиком - ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда ( ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, заказчик и субподрядчик не вправе предъявлять друг другу требования, связанные с нарушением договоров, заключенных каждым из них с генеральным подрядчиком.
Вместе с тем заказчику предоставляется возможность с согласия генерального подрядчика заключить договоры на выполнение отдельных работ с другими лицами. В этом случае указанные лица несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение работы непосредственно перед заказчиком ( ГК РФ).
Таким образом, в рассматриваемом случае заказчик с согласия генерального подрядчика вправе заключить договоры с другими подрядчиками на выполнение отдельных работ на строящемся объекте.
2. В соответствии с ГК РФ обязанность по обеспечению строительства материалами, в том числе деталями и конструкциями, или оборудованием несет подрядчик, если договором строительного подряда не предусмотрено, что обеспечение строительства в целом или в определенной части осуществляет заказчик.
Из изложенного следует, что заказчик может обеспечивать строительство указанного в вопросе объекта материалами, только если это предусмотрено договором строительного подряда и только в пределах, установленных таким договором.
При этом следует иметь в виду, что сторона, в обязанность которой входит обеспечение строительства, несет ответственность за обнаружившуюся невозможность использования предоставленных ею материалов или оборудования без ухудшения качества выполняемых работ, если не докажет, что невозможность использования возникла по обстоятельствам, за которые отвечает другая сторона ( ГК РФ).
В получасе езды, и вы всегда должны быть доступны для телефонных звонков. Без каких-либо предварительных знаний о конструкции. В основных планах архитектора, не вычисляя. Просто из-за низких цен. Как можно больше обо всех рабочих. Нанятых, либо посредством ссылок, либо личного опыта.
Несчастных случаев рабочих и похищенных материалов. Скотт Вайс, выше со своей женой Мейкл, описывает ремонт и проблемы, с которыми они столкнулись. С нашим ремонтом, например, мы поняли, что, поскольку столько грузовиков. Управляемый на нашей лужайке, собственность теперь нуждается в большом количестве.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей
Ответ прошел контроль качества
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги